Arsa tapulu daire, kat mülkiyeti olmayan ve genellikle henüz iskanı alınmamış yapılarda görülen bir durumdur. Bu tür gayrimenkuller, yatırımcılar tarafından uygun fiyatları nedeniyle tercih edilse de, tapu türü nedeniyle bazı riskler barındırır. Bu yazıda, arsa tapulu daire alımında dikkat edilmesi gereken noktaları, avantaj ve dezavantajlarını tüm yönleriyle ele alıyoruz.
Arsa Tapulu Daire Nedir?
Arsa tapulu daire, bir binanın bulunduğu arsanın tapusunun kat mülkiyetine çevrilmeden, sadece arsa üzerinde hisse olarak sahip olunması anlamına gelir. Yani tapuda bağımsız bölüm yerine arsa payı görünür. Bu durum, dairenin hukuki olarak tamamlanmamış olduğunu ve iskan izni alınmadığını gösterir. Kullanıcılar, genellikle arsa tapulu daireyi daha uygun fiyata edinebilir ancak ileride mülkiyet ve satış süreçlerinde zorluklarla karşılaşabilir.
Arsa Tapulu Daire İle Kat Mülkiyetli Daire Arasındaki Farklar
Arsa tapulu daire ile kat mülkiyetli daire arasındaki farklar, özellikle mülkiyet hakları ve hukuki güvenceler açısından oldukça önemlidir. Kat mülkiyetli dairelerde tapuda bağımsız bölüm belirtilirken, arsa tapulu dairelerde yalnızca arsa payı yer alır.
Mülkiyet Hakkı Farkı
Kat mülkiyetli dairelerde sahip olunan bölüm tapuda açıkça tanımlanır, bu da mülkiyet güvencesi sağlar. Ancak arsa tapulu dairelerde sadece arsa üzerinde pay sahibi olunur, dolayısıyla bina yıkılırsa arsa payı oranında hak elde edilir.
Hukuki Güvence Farkı
Kat mülkiyeti olan dairelerde alıcı, iskanlı ve yasal açıdan güvenli bir yapıya sahip olurken; arsa tapulu dairelerde belediye onaylarının tam olmaması, yapı ruhsatı veya imar durumu gibi konularda risk oluşturabilir. Bu nedenle satın almadan önce imar durumu ve yapı kayıt belgeleri mutlaka incelenmelidir.
Arsa Tapulu Daire Almanın Avantajları Nelerdir?
Arsa tapulu daireler, kat mülkiyetli dairelere göre daha düşük maliyetlidir. Bu durum, özellikle bütçesi kısıtlı yatırımcılar için fırsat sunar. Ayrıca bazı projelerde, ilerleyen dönemde iskan alındığında tapu türü kat mülkiyetine çevrilebilir ve dairenin değeri artabilir. Arsa tapulu daire almak, doğru projede değerlendirildiğinde uzun vadeli kazanç sağlayabilir.
Arsa Tapulu Daire Almanın Riskleri Nelerdir?
Arsa tapulu dairelerde en büyük risk, hukuki güvencenin zayıf olmasıdır. Yapı iskanının alınmamış olması, belediye tarafından yıkım veya ceza gibi durumlara yol açabilir. Ayrıca arsa hissedarları arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklar da satış ve devir işlemlerini zorlaştırabilir. Yatırımcılar, bu tür riskleri minimize etmek için mutlaka ekspertiz raporu almalı ve belediye kayıtlarını kontrol etmelidir.
Arsa Tapulu Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Arsa tapulu daire alırken, tapu senedinde yer alan bilgilerin detaylı şekilde incelenmesi gerekir. Dairenin bulunduğu binanın imar durumu, yapı ruhsatı ve iskan izni olup olmadığı araştırılmalıdır. Ayrıca satıcının pay oranı, arsa üzerindeki hisse miktarıyla uyuşmalıdır. Gerekirse tapu müdürlüğü ve belediye üzerinden belge doğrulaması yapılmalıdır.
İmar Durumu Nasıl Kontrol Edilir?
İmar durumu, belediyeden alınan belgelerle doğrulanabilir. Bu belgede yapının kaç katlı olabileceği, kullanım amacı ve yapılaşma şartları yer alır. Alıcı, satın alma öncesinde belediyeden “imar durum belgesi” talep ederek olası hukuki sorunların önüne geçebilir.
Yapı Ruhsatı ve İskan Belgesi Kontrolü
Yapı ruhsatı ve iskan belgesi, dairenin yasal olarak oturuma uygun olup olmadığını belirleyen en önemli belgelerdir. Eğer yapı ruhsatı yoksa bina kaçak sayılabilir. İskan belgesi olmayan yapılarda ise su, elektrik gibi altyapı hizmetlerinde sorun yaşanabilir. Bu nedenle tapu devri öncesi mutlaka bu belgeler talep edilmelidir.
Arsa Tapulu Daire Kredili Alınabilir mi?
Bankalar genellikle arsa tapulu dairelere konut kredisi vermemektedir. Bunun nedeni, mülkiyetin yasal olarak tamamlanmamış olmasıdır. Ancak bazı durumlarda, yapı ruhsatı ve projesi onaylanmışsa, bankalar düşük teminatla kredi sağlayabilir. Bu durumda ekspertiz raporunun olumlu çıkması gerekir.
Hangi Durumlarda Kredi Verilir?
Eğer dairenin bulunduğu binada yapı ruhsatı alınmış ancak iskan süreci devam ediyorsa bazı bankalar teminat karşılığında kredi sunabilir. Ayrıca daire kat irtifakına sahipse, bu da kredilendirme açısından olumlu bir kriter olarak değerlendirilir.
Arsa Tapulu Dairelerde Vergi Durumu Nasıldır?
Arsa tapulu dairelerde vergi yükümlülükleri, tapu türüne göre değişiklik gösterebilir. Alıcı, arsa hissesi üzerinden tapu harcı öder. Ancak iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilirse, yeni değerleme üzerinden vergi hesaplanır. Bu nedenle tapu türü değiştiğinde belediyeye bildirimde bulunulması gerekir.
Arsa Tapulu Daire Satın Alırken Uzman Desteği Gerekli midir?
Evet, arsa tapulu daire satın alırken hem gayrimenkul danışmanı hem de hukuk uzmanı desteği alınmalıdır. Bu sayede tapu kayıtlarındaki riskler, olası hukuki engeller ve imar sorunları önceden tespit edilir. Profesyonel bir ekspertiz raporu, satın alma kararının sağlıklı verilmesini sağlar ve gelecekteki olası mağduriyetleri önler.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “Arsa Tapulu Daire Alınır mı?” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Arsa Tapulu Daire Almak Güvenli mi?
Arsa tapulu daire almak, gerekli belgeler kontrol edilmeden yapıldığında risklidir. Ancak yapı ruhsatı ve imar durumu uygunsa, uzun vadede değer kazanabilecek bir yatırım olabilir.
Arsa Tapulu Dairede Kat Mülkiyetine Geçilebilir mi?
Evet, gerekli şartlar sağlandığında kat mülkiyetine geçilebilir. Bunun için binanın iskan alması ve belediye onaylarının tamamlanması gerekir.
Arsa Tapulu Daire Satılabilir mi?
Evet, satılabilir ancak satış süreci kat mülkiyetli dairelere göre daha zordur. Çünkü alıcı taraf genellikle riskleri göz önünde bulundurarak temkinli davranır.
Arsa Tapulu Daireye Elektrik ve Su Aboneliği Alınabilir mi?
Yapı kayıt belgesi veya yapı ruhsatı varsa abonelik işlemleri yapılabilir. Ancak tamamen kaçak yapılarda bu hizmetler alınamaz.
Arsa Tapulu Daireye Kredi Çıkar mı?
Genellikle bankalar arsa tapulu dairelere kredi vermez. Fakat kat irtifakı varsa veya bina ruhsatlıysa, bazı bankalar istisnai olarak kredi sağlayabilir.
Arsa Tapulu Daire Yatırım İçin Mantıklı mı?
Eğer proje güvenilir bir müteahhit tarafından yürütülüyorsa ve ileride iskan alınması planlanıyorsa, yatırım açısından mantıklı olabilir. Ancak risk analizi yapılmadan yatırım yapılmamalıdır.
