Kentsel dönüşüm, şehirlerdeki eski ve riskli yapıların modern, güvenli ve yaşanabilir hale getirilmesini amaçlayan bir süreçtir. Günümüzde özellikle deprem riski yüksek bölgelerde yaşayan vatandaşlar için kentsel dönüşüm, hem can güvenliği hem de yaşam kalitesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu makalede kentsel dönüşüm şartları, başvuru süreci, maliyetler ve devlet destekleri gibi merak edilen tüm detaylar ele alınmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi ve yaşam alanlarının modern şehir planlamalarına uygun hale getirilmesi sürecidir. Bu süreçte eski binalar yıkılarak, yerlerine daha dayanıklı ve çevre dostu yapılar inşa edilir. Amaç, sadece binaları yenilemek değil, aynı zamanda şehir estetiğini ve yaşam kalitesini artırmaktır.
Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?
Kentsel dönüşümden yararlanmak için öncelikle binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılır. Binanın yaşı, yapım tekniği, kullanılan malzeme kalitesi ve deprem dayanıklılığı gibi unsurlar dikkate alınarak rapor hazırlanır. Riskli yapı raporu alınan binalar, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılabilir.
Riskli Yapı Raporu Nasıl Alınır?
Riskli yapı tespiti için bina maliklerinden birinin başvuru yapması yeterlidir. Başvuru sonrasında yetkili kurum binadan numuneler alarak laboratuvar incelemesi yapar ve binanın durumu belirlenir. Raporun olumlu çıkması halinde bina “riskli yapı” olarak kayıtlara geçer ve yıkım süreci başlatılabilir.
Başvuru Belgeleri Nelerdir?
Kentsel dönüşüm başvurusu sırasında tapu fotokopisi, kimlik belgesi, yapı ruhsatı ve binaya ait teknik bilgiler sunulmalıdır. Ayrıca binanın bulunduğu il veya ilçe belediyesi tarafından istenebilecek ek belgeler de başvuru dosyasına eklenmelidir. Belgelerin tam olması, sürecin hızlı ilerlemesini sağlar.
Kentsel Dönüşümde Devlet Desteği Var mı?
Devlet, kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşlara kira yardımı, faiz desteği ve kredi imkânı sunmaktadır. Kira yardımı, binası yıkılan hak sahiplerine inşaat süresi boyunca barınma desteği sağlamak amacıyla verilir. Ayrıca yeni evini yapmak isteyen vatandaşlar için uygun faiz oranlı kredi desteği de mevcuttur. Bu destekler, vatandaşların mali yükünü hafifletir ve dönüşüm sürecini hızlandırır.
Kira Yardımı Ne Kadardır?
Kira yardımı miktarı, ilin ekonomik koşullarına göre değişiklik gösterir. 2025 yılı itibarıyla İstanbul’da aylık kira yardımı ortalama 5.000 TL civarındadır. Anadolu illerinde bu rakam 3.000–4.000 TL arasında değişmektedir. Hak sahipleri, bu yardımı en fazla 18 ay boyunca alabilir.
Faiz Desteği Nasıl Alınır?
Faiz desteğinden yararlanmak için anlaşmalı bankalar üzerinden başvuru yapılmalıdır. Devlet, belirli bir oranda faiz indirimi sağlayarak vatandaşların kredi yükünü azaltır. Bu destek, özellikle inşaat sürecinde nakit ihtiyacı olanlar için önemli bir avantajdır.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Nasıl Hesaplanır?
Kentsel dönüşüm maliyeti, binanın büyüklüğü, kullanılacak malzemenin kalitesi ve bölgesel inşaat fiyatlarına göre değişir. Aşağıdaki tabloda ortalama maliyet dağılımı gösterilmiştir.
Kentsel Dönüşüm Ortalama Maliyet Dağılımı
| Yapı Türü | Ortalama Maliyet (m² Başına) | Yaklaşık Toplam (100 m² Daire) |
|---|---|---|
| Betonarme Bina | 22.000 TL | 2.200.000 TL |
| Çelik Konstrüksiyon | 26.000 TL | 2.600.000 TL |
| Lüks Konut | 30.000 TL | 3.000.000 TL |
Bu maliyetler, 2025 yılı güncel piyasa değerleri dikkate alınarak oluşturulmuştur. Arsa payı, belediye harçları ve proje maliyetleri toplam bedele dâhil edilmemiştir.
Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Onayı Gerekli mi?
Kentsel dönüşüm sürecinin başlayabilmesi için binada bulunan maliklerin en az üçte ikisinin onayı gerekir. Bu oran sağlandığında, dönüşüm kararı alınabilir ve uygulama başlatılabilir. Onay vermeyen malikler için ise kanunen kamulaştırma veya satış işlemleri devreye girer.
Üçte İki Kuralı Nasıl Uygulanır?
Üçte iki çoğunluk sağlandığında, alınan karar diğer maliklere bildirilir. Karara katılmayan maliklerin hisseleri, açık artırma yöntemiyle çoğunluk sahiplerine satılabilir. Bu uygulama, dönüşüm sürecinin uzamasını önlemek için getirilmiştir.
Kentsel Dönüşümde Belediyelerin Rolü Nedir?
Belediyeler, kentsel dönüşüm sürecinin denetlenmesinde ve imar planlarının hazırlanmasında önemli rol oynar. Proje onayları, ruhsat işlemleri ve altyapı hizmetleri belediyeler tarafından yürütülür. Ayrıca bazı belediyeler, kendi dönüşüm projelerini geliştirerek vatandaşlara avantajlı seçenekler sunmaktadır.
Belediye Dönüşüm Projeleri Nasıl Seçilir?
Belediye destekli projelerde, arsa sahipleri doğrudan belediye veya anlaşmalı firmalarla sözleşme yapar. Bu model, özellikle büyükşehirlerde daha güvenli ve planlı bir dönüşüm süreci sağlar. Vatandaşlar, proje detaylarını belediyelerin resmi internet sitelerinden takip edebilir.
Kentsel Dönüşümde Zamanlama Ne Kadardır?
Kentsel dönüşüm süreci, risk tespitinden yeni binanın teslimine kadar ortalama 18–24 ay sürer. Bu süre, projenin büyüklüğüne, belediye onay süreçlerine ve inşaat hızına göre değişiklik gösterebilir. Sürecin düzenli ilerlemesi için proje yönetimi ve yüklenici firma seçimi büyük önem taşır.
Süreyi Kısaltmak İçin Ne Yapılabilir?
Belgelerin eksiksiz hazırlanması, kat maliklerinin erken uzlaşması ve deneyimli bir müteahhit ile çalışılması sürecin hızlanmasını sağlar. Ayrıca, belediyeden alınan ruhsat ve izinlerin zamanında takip edilmesi de gecikmeleri önler.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kentsel dönüşüm başvurusu kim tarafından yapılabilir?
Kentsel dönüşüm başvurusunu binada hak sahibi olan herhangi bir malik yapabilir. Ancak süreçte diğer maliklerin de bilgilendirilmesi gerekir.
Riskli yapı raporu kaç günde çıkar?
Riskli yapı tespiti genellikle 7–15 gün içinde tamamlanır. Raporun hazırlanma süresi ise başvurunun yoğunluğuna göre değişebilir.
Kentsel dönüşüm sırasında taşınma masrafları karşılanır mı?
Bazı illerde belediyeler, taşınma yardımı yapmaktadır. Ancak bu destek her ilde zorunlu değildir, yerel yönetim politikalarına göre değişir.
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar destek alabilir mi?
Evet, kiracılara da belirli şartlarda kira yardımı yapılır. Ancak bu destek, mülk sahiplerine yapılan yardımdan daha düşük miktardadır.
Dönüşümden sonra daire büyüklüğü değişir mi?
Yeni bina inşaatı sırasında imar planına göre daire metrekareleri değişebilir. Bu durum, müteahhit ile yapılan anlaşmaya bağlıdır.
Kentsel dönüşüm kredi başvurusu nasıl yapılır?
Faiz destekli kredi için anlaşmalı bankalara gidilerek, riskli yapı raporu ve tapu belgeleriyle başvuru yapılmalıdır. Başvuru sonrası banka, kredi uygunluğunu değerlendirir.
